Muchos tienen la casa de nuestros sueños en mente, la han visto, han investigado sobre su precio, e incluso han hecho cuentas que al tanteo siempre nos alcanza “sí puedo pagar eso si me ajusto”. Por el otro lado existen quienes no tienen idea de cuánto podrían alcanzar, y a menudo ni siquiera se toman la molestia de buscar una propiedad porque asumen que nada les va a alcanzar.
Ambos casos frecuentemente son equivocados, pues el banco no nos va a prestar lo que cada uno se imagine, sino que esta cifra es el producto de un análisis de riesgo propio de cada banco.
Todo crédito bancario tiene dos componentes esenciales: el valor de la propiedad que deseamos adquirir + los ingresos de quien solicita. En el caso del valor de la propiedad para efectos de este artículo asumiremos que dicha propiedad está perfectamente en orden y su valor está provisto por un experto valuador.
Entonces tenemos que los ingresos de quien solicita la hipoteca es el primer elemento que el banco va a valorar para realizar este análisis, pero los ingresos tienen varios componentes que tienen un rol fundamental en este proceso:
- Ingresos comprobables – es muy diferente lo que reportamos como ganancia a lo que podemos probar, en el caso de las personas que ganan por nómina, los recibos de la misma son los comprobantes perfectos ya que contienen todos los elementos, sin embargo ¿qué pasa cuando somos empresarios/comerciantes o tenemos múltiples fuentes de ingreso?, pues entonces tenemos que buscar otra comprobación; el ingreso en la gran mayoría de los casos sólo es comprobable cuando está bancarizado, por lo que estados de cuenta bancarios son la mejor opción. Existen otras maneras de comprobar, por ejemplo si uno es dueño de empresa, los estados financieros o pagos de impuestos de las empresas de las que se es accionista pueden servir como comprobante.
- Origen de los ingresos – igual de importante es el origen de los ingresos que se pueden comprobar, ya que existen ocupaciones que por: el riesgo de la actividad, la variabilidad de ingresos o el costo de los insumos propios a la misma, cuentan con restricciones por parte del análisis del banco a la hora de valorarlos. Esto significa que de cada peso que se gane el banco puede valer un porcentaje menor si considera (dado las políticas de cada uno de los bancos) que la ocupación puede afectar la disponibilidad real de los recursos para pagar la hipoteca; por ejemplo a un empresario dedicado a la construcción no le valdrán el 100% de su ingreso dado que los ingresos en esta actividad se consideran altamente variables, por otra parte un comerciante que vende productos al mayoreo tampoco tendrá el 100% de sus ingresos ya que se considera que una buena parte de este ingreso será utilizado para adquirir el producto que va a vender.
- Comportamiento crediticio – la deuda no es mala, siempre y cuando se pague de manera puntual y disciplinada, ya que esta nos ayuda a comprobar que se es un “buen” sujeto de crédito y dar confianza al propio banco a la hora de otorgarnos una hipoteca; sin embargo debemos tener conciencia de cuanto es nuestra deuda al momento de solicitar una hipoteca, y cuál es la obligación mensual en pesos y centavos que debemos cubrir, mismo que reducirá nuestra capacidad de adquirir deuda adicional.
Considerando estos elementos en general podemos hacer un cálculo aproximado que nos permita definir hasta cuanto nos puede prestar el banco. Esto se define primero por los ingresos válidos, que no son más que los ingresos comprobables multiplicados por la proporción de ingresos que el banco nos acepta dado la ocupación; para personas en nómina por lo general esto será del 100%, mientras que para el resto de las ocupaciones tendrán un factor dependiendo la actividad, el comportamiento histórico y el propio banco. Por ejemplo una persona que gana $30,000.00 mensuales en nómina de una empresa tendría válido el 100% de los mismos.
Una vez establecido el ingreso valido, debemos establecer la capacidad de deuda. Por normativa y por principio ético, no se puede otorgar un préstamo de ningún tipo que exceda la capacidad de deuda de un individuo, que por lo general fluctúa entre un 30% y 40% del ingreso valido; esto se hace para proteger el patrimonio de los clientes y garantizar que siempre haya un ingreso disponible para necesidades básicas. Siguiendo con el ejemplo anterior de un ingreso valido de $30,000.00, por lo general tendríamos una capacidad de deuda de aproximadamente $10,000.00 mensuales.
Finalmente tenemos que restar las deudas actuales (créditos automotrices, personales, tarjetas, etc.) vistos como pago mensual. Es decir, que si se pagan $3,000.00 mensuales por un automóvil y $2,000.00 por tarjetas de crédito, nuestra capacidad de deuda en el ejemplo anterior se reduciría de $10,000.00 – $3,000.00 – $2,000.00 = $5,000.00 mensuales que podemos comprometer a una hipoteca.
Todo el ejemplo anterior significa que el banco podrá prestarnos para hacer un pago de hasta $5,000.00 mensuales (aproximadamente) para nuestro pago de hipoteca, intereses, seguro y comisiones correspondientes.
Considerando todo lo anterior ¿para cuánto me alcanza mi capacidad de deuda?
Evidentemente primero que nada esto depende del plazo al que se desee contratar, así como la tasa de interés (que depende del perfil de cada cliente); pero asumiendo un plazo de 20 años (el máximo para un crédito hipotecario en México) $5,000.00 mensuales equivaldrían más o menos a un crédito de $500,000.00, lo que podemos aproximar a que por cada $10,000.00 mensuales en capacidad de deuda, se puede lograr aproximadamente un crédito de $1,000,000.00 (a 20 años tasa promedio de 10.8%).
Este ejercicio es una aproximación ya que en la realidad hay muchos factores que hacen complejo un análisis profundo, pero la intención es generar un ejercicio de aproximación que permita ubicar dentro de un rango al lector; lo recomendado es contactar a un asesor o broker hipotecario, quien podrá realizar proyecciones de acuerdo a perfiles específicos así como generar simulaciones crediticias que permitan aproximar la realidad.