Por Francisco Yañez
El Crédito Hipotecario o simplemente Hipoteca es un tipo de préstamo que se sostiene en un inmueble como garantía de pago.
Aunque se puede pensar que este instrumento de financiamiento siempre ha existido, no fue sino hasta 1934 en Estados Unidos que se otorgaron las primeras hipotecas en el sentido que actualmente las conocemos.
Una Hipoteca tiene generalmente las siguientes características:
- La garantía de pago es un inmueble residencial unifamiliar; es decir, no edificios, no oficinas, no comercios ni usos de suelo mixtos, ni propiedades donde viva más de una familia.
- El pago es mensual y a largo plazo (10, 15 y 20 años).
- Sólo se otorga a personas físicas.
- La propiedad y ocupación del inmueble se mantiene por el solicitante, sin embargo la Hipoteca se registra ante notario (se anexa a la escritura), lo que previene realizar cambios de propietario sobre el mismo sin autorización.
Las Hipotecas se pueden utilizar para comprar un inmueble (en sus diferentes modalidades: nuevo, usado, preventa, construcción, etc.) o bien para adquirir un préstamo sobre una propiedad existente (crédito de liquidez); en ambos casos el procedimiento es similar.
Las Hipotecas no se prestan sobre el valor total del inmueble, en el caso de compra/adquisición se puede prestar por lo regular hasta el 90% del valor, mientras que en liquidez suelen ser entre 50% y 70%. En el caso de compra/adquisición el restante 10% debe aportarse en una sola exhibición por el solicitante y es lo que se llama enganche.
Existen otros costos asociados a tramitar una Hipoteca, notablemente gastos notariales, que pueden ser desde 4% hasta 8% del valor del inmueble (dependiendo el estado), y comisión por apertura, que por lo regular ronda al 2% y en algunos bancos puede ser financiada.
Las Hipotecas cobran una tasa de interés que se determina por varios factores, siendo los más importantes: valor del inmueble (a mayor valor tiende a ser menor la tasa), enganche (a mayor enganche menor tasa), ocupación del solicitante (cada banco valora las ocupaciones diferente en factores como: estabilidad, riesgo, etc.) y comportamiento crediticio (como hemos hecho frente a deudas en el pasado. Cada banco tiene sus propias tasas, procesos, análisis y reglas para aplicarlas, por lo que diferentes bancos nos pueden dar diferentes condiciones con la misma información.
Es importante recalcar que las tasas de interés son anuales, por lo que se calculan sobre lo que se debe en el año en curso; es decir que en un crédito de $1,000,000.00 con una tasa de interés de 10% no significa un pago final de $1,100,000.00 (1,000,000.00 x 10%), sino que esta tasa de aplica de manera anual, lo que implica que aproximadamente para un plazo de 20 años estaríamos pagando más de $2,000,000.00 debido a que cada año, el restante del crédito se multiplica por la misma tasa de interés.
Es importante notar que los pagos mensuales del crédito en prácticamente todos los casos incluirán lo que se llaman pagos accesorios, que son por lo general seguros de vida y de daños a la propiedad, así como algunos costos administrativos del banco. Ninguno de estos es opcional.
En la gran mayoría de los créditos hipotecarios se pueden realizar pagos anticipados totales o parciales a partir del 6to mes, lo que nos permite ya sea reducir el plazo del crédito, o reducir el pago mensual; la decisión la debe tomar el cliente, sin embargo reducir el plazo reduce más el monto total que se paga por el crédito.
Los créditos hipotecarios también cuentan con seguros de desempleo que van desde 3 a 6 meses (en algunos casos no pueden ser consecutivos) y cubren los pagos correspondientes a dichos meses por razón de pérdida de empleo.
El atraso en el pago de la hipoteca resulta en tipos de cobranza que van desde llamadas hasta acciones judiciales, dependiendo el tiempo de atraso, hasta que por lo general después de 9 meses de atraso el banco procederá a reclamar la propiedad en cuyo casó el cliente perderá derechos sobre ella y sobre cualquier aportación económica que se haya dado durante la vida del crédito.
Al final de plazo del crédito, el cliente debe ir al banco a solicitar la carta de liberación de hipoteca, con la que podrá acudir a cualquier notario a retirar la hipoteca de la escritura mismo que dará aviso al registro público de la propiedad para que a partir de ese momento quede totalmente libre.
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